Все знают о мелкой доходности квартир в районе 5% и доходности ЗПИФ недвижимости в районе 8-10%.
Но текущая сумасшедшая инфляция подсветила основную проблему ЗПИФ — фиксированные арендные ставки на десятилетие вперед с жалким 4-5 % ежегодным повышением платежей.
В квартирах такой проблемы нет — договоры подписываются на короткий срок, а повышение арендных платежей часто достигается обычной устной договоренностью.
Поэтому квартира имеет не очевидный ранее огромный плюс.
Статичной арендной ставкой также объясняется заметное падение стоимости ЗПИФ, аналогично прочим инструментам фикс доходности.
Можно посмотреть котировки Сбер АБ3 АБ7, ВТБ РенДохПро и прочих. 
Кстати в этом плане ЗПИФ, имеющие несколько объектов в составе или один объект но с большим числом арендаторов (ТЦ и БЦ) имеют существенное преимущество по сравнению с монофондами, ибо договоры аренды будут постепенно пересматриваться во времени к актуальным рыночным ставкам.
Мое решение — постепенно перехожу к упомянутым фондам с районными ТЦ и БЦ.

( Читать дальше )

Посмотрел на недельный график ЦМТ.
EMA(50) ходит с 2012 года вверх-вниз в рамках диапазона.
ИМХО такая динамика без особого роста, но и без драматичных падений обусловлена характером активов.
Постоянная предсказуемая выручка в виде арендного потока, и соответственно ежегодные дивы (совсем не заоблачные, но стабильные) имеют заметное сглаживающее действие.
Начал добавлять себе в портфель по классу активов 'Недвижимость'.
Без энтузиазма, просто для диверсификации, ибо вследствие вышеизложенного супер-дисконта от средних уровней в текущих условиях и не было…

Получил по рассылке. Цитата.

Фонду «Активо шесть» удалось сократить сумму налога на имущество для помещения, расположенного по адресу ул. Сухонская, 7а (г. Москва).
Департамент экономической политики и развития города Москвы принял положительное решение по нашему обращению об изменении налогового статуса этого объекта недвижимости. Теперь помещение будет включено в специальный перечень и в 2022 году налогооблагаемая база будет определяться исходя из его кадастровой стоимости, а не балансовой, которая была до этого.
С 1 января 2022 года налог на имущество по этому объекту сократится почти вдвое и составит чуть менее 3 млн руб.

От себя добавлю что не являюсь пайщиком «Активо 6». Есть у меня вопросы к локации — слишком много магазинов в одном месте, соседство с большим парком и вообще нужно смотреть какое будет улучшение доходности в 2022. Но сам факт того, что с налоговым статусом можно работать весьма отраден.

Наткнулся в «Коммерсанте» на интересную цитату:

По словам гендиректора УК «Велес Траст» Дмитрия Осипова, стандартные торговые центры как модель отмирают, уменьшается площадь супермаркетов, растут зоны развлечений и ресторанов, магазины превращаются в витрины.
Только первоклассная локация и понимание собственниками тенденций позволит сохранить какие-то ТРЦ. Остальные придется перестраивать или сносить. «В итоге снижаются рентные платежи от арендаторов, а стоимость эксплуатации растет»,— отмечает господин Осипов.

ИМХО в связи с распространением онлайн-продаж продуктов питания, дарксторы на своем поле постепенно будут теснить даже магазины формата «у дома», не говоря уже о больших ТРЦ.
А такие платформы как Озон и Wildberries хоть и не конкурируют с магазинами у дома, но опять же являются прямыми конкурентами для ТРЦ по своим группам непродовольственных товаров.
В связи с этим возникает вопрос — какие ТРЦ все же выживут и что такое «первоклассная локация»?

( Читать дальше )

 Налог на имущество организаций платится по авансовому принципу, то есть делится на примерно равные части и перечисляется ежеквартально.
 Основной вопрос это разница в определении налогооблагаемой базы. Обратимся к статье 375 НК.

1. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
2. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр
недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

 В статье 378.2 определяется порядок ведения перечня объектов, по которым налогооблагаемая база определяется по кадастру. Каждый регион ведет такую базу объектов самостоятельно.
 Для Москвы перечень можно посмотреть здесь:

( Читать дальше )